Comprar casa começa muito antes de visitar o primeiro imóvel. Saber exatamente quanto dinheiro precisa de ter poupado é o primeiro passo para um plano realista de aquisição de habitação. Neste guia explicamos como calcular o montante total necessário e como chegar lá.
Quanto financiam os bancos em Portugal?
Em Portugal, os bancos financiam geralmente entre 80% e 90% do valor do imóvel (ou do valor de avaliação, o que for inferior). Isto significa que precisa de ter poupado pelo menos 10% a 20% de entrada.
Regra importante do Banco de Portugal: para habitação própria permanente, o LTV (loan-to-value) máximo recomendado é de 90%. Para outros fins (secundária, investimento), o limite é 80%.
Exemplo para uma casa de 200.000 €:
- Financiamento a 90% LTV: banco financia 180.000 €, entrada mínima: 20.000 €
- Financiamento a 80% LTV: banco financia 160.000 €, entrada mínima: 40.000 €
Note que os bancos usam o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Se o imóvel for avaliado abaixo do preço, a diferença sai do seu bolso.
Quais são as despesas adicionais além da entrada?
Muitas pessoas calculam apenas a entrada e ficam surpreendidas com as despesas associadas à transação. O total de encargos extra pode atingir 6% a 10% do valor do imóvel. Vejamos cada componente:
| Despesa | Valor aproximado |
|---|---|
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) | 0% a 8% (progressivo, varia com valor e tipo) |
| Imposto de Selo (IS) na compra | 0,8% do valor escriturado |
| Imposto de Selo no crédito | 0,6% do valor do mútuo |
| Escritura e registo | 600 € a 1.200 € |
| Avaliação bancária do imóvel | 200 € a 400 € |
| Comissão de abertura do crédito | 0 € a 1% do capital |
Nota sobre o IMT: a primeira habitação própria permanente até 92.407 € está isenta. Entre 92.407 € e 126.403 € existe uma redução. Acima deste valor, aplica-se a tabela progressiva.
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Quanto precisa ter poupado no total?
Para um cálculo realista, some a entrada à estimativa total de despesas:
Exemplo para casa de 200.000 € como habitação própria permanente:
- Entrada (20% LTV 80%): 40.000 €
- IMT (taxa média ~4%): 8.000 €
- Imposto de Selo compra (0,8%): 1.600 €
- Imposto de Selo crédito (0,6% de 160.000 €): 960 €
- Escritura + registo: 900 €
- Avaliação: 300 €
- Total necessário: ~51.760 €
Para o mesmo imóvel com 10% de entrada (LTV 90%):
- Entrada: 20.000 €
- Despesas (iguais): ~11.760 €
- Total necessário: ~31.760 €
Como criar um plano de poupança para comprar casa?
1. Defina o seu objetivo Estabeleça o valor total a poupar com base no tipo de imóvel que procura. Se não tem certeza, use 25% do preço estimado como meta conservadora (cobre entrada + despesas na maioria dos casos).
2. Calcule quanto consegue poupar por mês Analise as suas receitas e despesas mensais com honestidade. A poupança deve ser a primeira "despesa" — não a sobra.
3. Escolha instrumentos de poupança adequados
- PPR (Plano Poupança Reforma): dedução fiscal no IRS, mas resgates penalizados se não for para reforma
- Conta poupança habitação: antiga modalidade, ainda disponível nalguns bancos
- Depósito a prazo: liquidez e garantia até 100.000 € pelo FGCAM
- Conta corrente separada: simples e sem restrições de resgate, ideal para objetivos de 2-5 anos
4. Automatize a poupança Configure uma transferência automática no dia a seguir ao salário. A poupança automática é mais eficaz do que poupar "o que sobrar".
5. Reveja e ajuste regularmente Uma vez por trimestre, reveja o progresso. Se recebeu subsídio de férias ou Natal extra, considera adicionar uma parte à poupança-casa.
Quanto tempo leva a juntar a entrada?
Com uma poupança mensal de 500 €:
- 20.000 € (entrada mínima + despesas para imóvel modesto): ~40 meses (~3,3 anos)
- 35.000 €: ~70 meses (~5,8 anos)
- 50.000 €: ~100 meses (~8,3 anos)
Com 800 €/mês:
- 20.000 €: ~25 meses (~2 anos)
- 50.000 €: ~62 meses (~5,2 anos)
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Perguntas frequentes (FAQ)
Os bancos podem financiar 100% do valor do imóvel? Excepcionalmente sim, em imóveis provenientes do stock bancário (propriedade dos próprios bancos). Fora deste cenário, o financiamento máximo é geralmente 90% para habitação própria permanente.
O imóvel pode ser avaliado abaixo do preço de compra? Sim e acontece com alguma frequência. Nesse caso, o banco financia pelo valor de avaliação e não pelo preço de compra. A diferença tem de ser coberta com capital próprio.
Quem paga as despesas: comprador ou vendedor? Em Portugal, o comprador paga o IMT, IS (ambas as componentes), escritura e registo. O vendedor paga a comissão de mediação imobiliária (exceto se acordado de outra forma).
O CPCV requer algum pagamento inicial? Sim. O CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) implica geralmente um sinal de 10-20% do preço. Se desistir sem fundamento, perde o sinal. Se o vendedor desistir, restitui em dobro.
Existe algum apoio do Estado para entrada da primeira habitação? A Garantia Pública (garantia mútua do Estado) não é exactamente para a entrada, mas pode facilitar o acesso a crédito com menor entrada. Consulte os detalhes no IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana).